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Showing posts from November, 2015

IKEA

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今日はIKEA立川に行ってきました。

目的はキッチンの収納検討です。

我が家はフランクフェイス8スパンの予定で、キッチンに関しては対面キッチンかパーティーキッチンを検討してます。シンクやコンロは標準のLIXIL製のが本体に含まれていますが、食器などの収納棚は別ですのでBESSにオプションで依頼するか、自分達で仕様の検討をする必要があり、BESSの担当のYさん曰く、IKEAとかで揃えたほうが安上がりかもしれませんよ、というアドバイスがきっかけで本日IKEAにきました。

プランニングの相談の予約は1PMからですが、いろいろ家具を見たいので10AM過ぎに到着。数年前に横浜港北でベッドを買ったりで行った時は直ぐに駐車場は車でいっぱいになる経験があったので、同じような混雑かとおもったらかなり10時台は駐車場もガラガラで嬉しい誤算でした。

久しぶりのIKEA、かなり楽しかったです。北欧のデザインや雰囲気やっぱり好みなんでしょうね。あれもイイ、これも欲しいって感じで、興奮します。
目的はキッチン収納のはずなのに、照明などもいろいろチェックしました。これなんかかなり気に入ってます。



他にも冷蔵庫。
この冷蔵庫、デザインが日本的じゃないなーと思ってみたら、Haier(ハイアール)という名のブランドで初めて知りました。今度冷蔵庫買う時はこういうのかな。


肝心の、キッチン収納はというといろいろ目移りしましたが、最終的にはこのデザインが良さそう。基本的にキッチンは使用頻度の高い妻の意見を尊重するつもりなので、彼女の意見はこれがお気に入りのようです。
壁の木の雰囲気もワンダーデバイスに似ててイイ感じだと思います。
さて、プランニングを担当してもらった方と1時間以上に渡り行いました。総額はなんと、50万円超え!LIXILよりも安上がりに済むんじゃなかったっけ?って感じの値段です。
デザインや機能はかなり良いのですが。

今回は妻が希望する収納を全部つけた場合ですが、自宅のパソコンでもIKEA専用のアプリでプランニングできるので、必要性を話し合って決めたいと思います。実際の購入は来年春頃ですから、日程的にはゆっくり決められます。

キッチンだけでも決めるのって大変だな〜としみじみ思いました。

【表記修正:2016/6/5】

驚きの本審査承認

今日はサプライズがありました。

イオン銀行に建物共有名義へ変更についての確認の電話をしたところ、特に本審査日程には影響無く修正可能とのことでした。

サプライズはその続きにありました。

なんと、本審査承認がもう出たとのこと。

嬉しいのはもちろんありますが、とにかくびっくりしました。
本審査申請は11/23(月・祝)に行い、その時は来週に結果がでるということを聞いてましたので、なんでもう結果がでてるの!?というよくわからない心境でした。申請から4日後というスピードは通常の銀行含め、良い意味で異常な早さです。
イオン銀行の対応頂いた担当Iさんが特急で処理するといってくれたのでIさんのおかげだと思います。ありがとうございます。

今後、土地の売主やBESSと相談ですが、いろいろなスケジュールが早めることができそうです。まずは、地盤調査の予定について調整かな。

とくに今日は写真も絵もありませんが、嬉しいことがあってよかったです。

持分について考える ~ の巻

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これは税金に関する話です。

今週月曜日に有給を取って住宅ローンの申請をしました。
その中で申請書類に持分を記入する欄がありました。この時はあまり深く考えませんでしたが、調べていくうちに真剣に持分について考え、そして悩みました。
我々の検討の軌跡を今回簡単に記したいと思います。

持分(もちぶん)とは、そもそも何?
不動産の財産所有割合で、誰がどのくらい権利を持っているのかを意味するそうです。

持分は何に影響するの?
ちゃんとやらないと脱税になったり、不要な税金を課せられてしまう可能性があります。そんなの知らなかった。

調べていくうちに重要なことだと分かってきて、住宅ローンの申し込みをきっかけに真剣に考えるようになりました。最初は「そんなの夫婦だから半々でしょ!」とてきとーに考えてました。ローン分の持分への扱いだって、借りる人に持分を割り当てられてしまいます。本当は借りる人は配偶者の協力の元で返済できているのだという思いがありますが、税金の話ではダメみたいです。

正しい設定の仕方は、購入代金(諸経費含む)に対する、出した資金の割合を計算して、夫と妻それぞれで、土地と建物に対してそれぞれ持分を決めます。ただ、建物は年数の経過と共に資産価値が下がるので、土地に割り当てた方が良いとのアドバイスをBESSからもらい、妻の自己資金をなるべく全額土地に割り当てられないか考えました。

こうすると大きな壁があります。それは、建物の中間金(契約時、着工時、上棟時)を自己資金でまかなう必要があります(今回利用した住宅ローンはつなぎ融資はありません)。そうすると妻の自己資金無くして建物の中間金やそのた諸経費(登記費用や土地の仲介手数料、ローン事務手数料等)は残念ながら支払えません。そのため、妻の自己資金を土地と建物それぞれに分配した持分設定をすることにしました。

ちなみに、税務署から所有権登記情報から分かる持分について怪しいと思われたら「お尋ね」という書類が届き、取得時のお金の出処を説明する必要があるそうです。どのくらいの確率で来るのかよくわかりませんが、出来るだけ避けたい事態です。

(三井不動産リアルティより)
こんなのが突然来たらイヤですね。

住宅ローン本審査申請

今日はイオン銀行で本審査の申請です。

朝10時から、本当は担当してもらっているIさんは午前中は休みの計画だったのを出勤してもらいました。

我々が住宅ローンを利用するイオン銀行はイオンモール内にあり、子供はその間、妻のお父さんにギッズコーナーなどに連れて行って面倒見てもらいました。

必要書類リストに従って、準備した資料を確認する作業から開始しました。
運転免許証などの本人確認用資料から始まり、課税証明書、給与明細、通帳などの自己資金確認資料、担保物件については不動産の契約書、重要事項説明書、BESSの契約書、ワンダーデバイスのパンフレット、登記簿謄本、建築確認申請書類(提出前)など多岐に渡ります。事前に内容確認を電話でしてたこともあり、ここは特に問題なく終了しました。

続けて、申請書類の作成です。
土地分と建物分で同じような書類を2部ずつ作成でかなり手間がかかりました。作成にあたり必要となる諸費用の話などを確認しながら記入しましたので大分時間を食ってしまいました。

およそ2時間ほどかけて住宅ローン審査の申請はほぼ終了。

ですが、住宅ローンの条件にイオン銀行のカードを作成する必要があり、これは一旦昼休憩を挟んで午後から再開しました。

他にも火災保険の話を伺おうとしましたが、カード作成で思いの外時間がかかり、残り時間が迫ってきたので、ほとんど途中で中断する形となってしまいました。

ともあれ、一応本審査申請は一応完了です。
帰宅後、返済計画なる書類の作成を担当Iさんとやる予定だったのができず、お任せ作成してもらうことになりましたが、本審査は予定通りできそうです。

書類不備などの問題がなければ、12/4には審査結果が出るそうです。
どうか無事審査が通りますように。

土地契約

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こんばんは。
本日は土地の契約で、ここが一つの正念場と思って臨みました。

契約の前日には、不動産業者と予め契約書や重要事項説明のドラフトをトラブル回避のために送付してもらう約束をしていて、昨日の夜にメールで受け取りました。その資料を夫婦で読み合わせして、幾つかの気になる点を夜遅かったのでメールで連絡。

契約は午後1時からの予定でしたが、午前中に不動産からの電話で問題発生!
土地の所有権移転登記は自分で行うことを以前伝えたので、不動産側もそのつもりでいてくれたと思っていたのに、「聞いてません」の一言。
なに〜!!
登記は自分でするのが原則ということを学んで、司法書士への報酬分がコストカットできるのもあり自分でやるつもりだったので、ショックでした。不動産の担当者からは、買主で登記するのは前例が無いという説明を受け、でも事実は買主でも可能であることを調査済みなので反論したかったですが、さらに聞くと、今回は分筆(土地を細かく区分けする法的処理?)前なので億単位の登記を一人の買主に分筆登記するのは、売主側からリスクが高いということで、これには納得。でも、怒りもあり文句も言いましたが、契約当日なのでもうどうすることもできず断念。

登記について学んだ本の一つはこちら。
マニュアル本ではなく、何も知ら無い女子大生が登記をする話で読み物として面白く、同時に登記の全体の流れがわかります。


で、午後からの契約は午前中の怒りもあり緊張感漂わせて臨みました。
そしたら、意外なサプライズが!
今まで仲介手数料の値下げを(いろいろな過去の出来事もあり)交渉してて値下げはでき無いとのことでしたが、気持ちばかりの値引きがありました。総額からしてみれば大したこと無い額ですが、所有権移転登記時の司法書士への報酬相場分よりは多い値引きです。これは嬉しいサプライズでした。
その後、重要事項説明、契約書の説明等を無事に済ませ、打ち合わせの最後に売主さんが登場して、初めて会うので挨拶や資料の説明を受けた後に続けて手付金を渡して、無事契約完了。売主さんはとっても人当たりの良い方で、買主さんのご要望になるべくお応えします的なことを聞けて安心しました。

本日の契約で受け取った書類一式に含まれた、契約書です。モザイクばかりですが、ここに行き着くまで長かった〜

土地探しから今日の契約までいろいろありましたが、こうやっ…

建物契約

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今日は妻のお父さんが遥々愛知から来てくれました。
理由は本日のBESSでの契約時に子供の面倒を見てもらうよう予めお願いしていたから。

お父さん、最寄り駅に朝9時過ぎに到着!
聞くと、家を朝5時台に出発したそう。ありがとうございます。

天気にも恵まれ、午前中は妻、子供、お父さんで散歩。その間に、近所の購入する土地の写真をパチリ。



今週境界のところにコンクリートブロックの塀を作ってて、それをBESSに状況を連絡するときに写真をお見せしたかったからです。
それにしても先週は全くブロック建築の気配なかったのに、今の状況を目の当たりにすると驚きです。

さて、BESSとの打ち合わせは午後4時から開始ですが、子供の昼寝もかねて、車で数時間前の出発で車の中で寝てもらいました。

建物の契約は、準備してもらった契約書類の確認順に行っていきます。
ハウスGメン(※ハウスジーメンの変換間違い)が説明の中で度々出てきて印象に残ってます。これは、完成保証システムの請負会社で(多分?)、建物の契約金や上棟時金などは第三者機関としてこの会社が進捗を検査した上で、BESSに支払うというもので、つまり支払いはBESSではなく、このハウスGメンにします。(例外で最後の完成時金は直接BESSに支払い)

約3時間にも及ぶ契約で終わった頃は辺りは真っ暗、周りのお客さんも我々だけでした。でも一生懸命対応していただいた担当のYさん。ありがとうございました。

最後にプレゼントをいただきました。契約時の特典みたいです。


トートバッグ、木製フォトフレーム、レジャーシートです。
こういうサプライズプレゼント、嬉しいです。どうもありがとうございます。

ワンダーデバイス仕様打合せ①

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今日はBESSで打合せでした。

銀行の本審査に向けて、建物のプランを打合せして決定することを目標としたものです。

前日まで、予算面と駐車スペースの面で成立しそうか検討に検討を重ね、8スパンで進めることに決心し、本日その8スパンで話を進めました。

具体的には、予算面では、前日のブログにも書きました内容ですが、融資と自己資金、これに対する土地と建物、諸経費を合わせて不足はないかを、特に諸経費の見積りに注力して検討しました。結果、なんとか8スパンでも成立しそうだという結論になりました。ただ、登記を自分でして節約することが前提です。

駐車スペースでは、建物のサイズと境界からの限度距離それと区画のサイズから駐車スーペースになる幅を試算し、2.5mくらいとなるので問題なさそうだと判断しました。ちなみに駐車は道路に面した区画内に2台の縦列駐車で考えています。50cmくらいの空きスペースなら問題ありません。

さて、これらかの日程について、いろいろBESSの担当者さんと情報の共有し、話し合いをしてこちらのように日程を組みました。
 ポイントは銀行の本審査申し込みを書類不備等による遅れが原因で土地の決済が間に合わなくなる事態が無いように早めに本申込みをすることです。
これからが大変です。

プランや日程以外では、ガルバリウムの色決定や外壁側の木の塗装についての決定もありました。ガルバリウムの色のサンプルを見せてもらい、いろいろな色をサンプルを手に取りながら比較するのはなかなか貴重な経験でした。うちはガルバリウムの色はブルーですでに決めてましたが。

他にも、キッチンの収納については、妻の強いこだわりがあることが再度認識しました。どうもガチャ棚がダメみたいで、本人曰く散らかっている感がダメそうです。キッチンの流しメーカーと揃えた場合の食器棚は数十万円もかかるようで手が出ません。そこで、IKEAがワンダーデバイスとの相性が良いとのことで、まずIKEAを調べて、良さそうな食器棚は無いかを我々がチェックして、よければIKEAで、なければ、再度相談する進め方になりました。

IKEAはここ数年行って無いので、早く見に行ってみたいきになりました。

【表記修正:2016/6/5】

資金計画書

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こんばんワン。

このところ、資金計画を、コスト削減のため、また、建築中に予算オーバーでドタバタしないように、いろいろ調べて見積もっています。
この資金計画がやっとできました。

こちらです。
自己資金や親からの融資、住宅ローンの予定借入金を加えた予算と、土地費用と建物費用、及び諸経費を合計した額を比較しています。
ここで諸経費がポイントとなり、百万円単位で沢山必要となるもので決して無視できる額ではありません。住宅ローンの融資手数料や登記関係、火災保険や地盤改良費用等などでこんなに!!!という額です。いかにこの諸経費の見積り精度を高くできるかが、誤算回避の分かれ目だとあるサイトでは紹介されるくらいです。

諸経費の内容の勉強や登記の節約方法学習と並行しながらなんとか完成に漕ぎ付け、なんとか計画している資金でやれそうです。ただし、自分で登記による節約が前提ですが。

ということで、8スパンでもお金の面で成立する見込みが立ったので、8スパンで進めたいと夫婦で決めました。

明日、BESSの担当の方と第7回目(多分)の打ち合わせなので、契約と銀行の本審査に必要となる、建築確認申請書類の作成をお願いする予定です。

どうか、最後までこの計画通りうまくいきますように!

土地契約日の再延期

本日不動産より連絡がありました。
役所からの調査と認可がまだ未完了らしく、再度土地契約が計画されていた11/14から延期されるということでした。

嬉しいような、悲しいような・・・

良い点は、悩んでいる建物の7スパンか8スパンについての決断までの猶予が伸びたこと、悪いことは年内に土地の決済を終えたいのに雲行きが怪しくなったこと。

ぼんやりとですが、来年のゴールデンウィークまでには引き渡しできるようにしたいと考えてます。そのため、あまり土地契約が遅れると、その後に続くたくさんのイベントも共ズレとなり、ゴールデンウィークの引き渡しは怪しいかもしれません。

それにしても、何度も起こる役所の処理遅れ、役所はちゃんと機能できてるのか、大丈夫かどうか心配になります。

土地引き渡しまでの長い道のり

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こんばんは。

本日は気持ちの面で引き締まった日となりました。

どういう事かを、状況から説明します。
現状、土地の契約は従来計画されていた11/7から、役所の認可の処理(?)が遅れている事が理由で、延期されてて新しい日程も現時点未決定です。
一方、契約の約1ヶ月後に予定されている土地決済(土地引き渡し)は12/18と以前から不動産から聞いていましたが、この日程は契約日程の延期に伴って遅れると思ってました。

今日、不動産に念のため確認したら、今のところ土地決済は12/18の予定ですと。
!!!
確認してよかった。このまま1週間以上、のんびりしていたら手遅れになってたかも。

ちょうどいいタイミングでBESSの担当者から電話があり、状況連絡したところ、同じ日程に対しての緊急度が上がった認識をしてくれたようです。ほんと、いつもありがとうございます。

まずは、直近の課題はプランを決めて、値段と特に延べ床面積を決定する事がやる事です。もし床面積が変更になったりしたら、審査をやり直しとなって土地決済日には間に合わなくなる可能性大です。

ということで、急遽今度の日曜日打ち合わせを設定し、建物プランを決めたいと思います。いつも、BESSの急な対応ありがとうございます。(2回目)

これから約1ヶ月の間いろいろなイベントが目白押しとなるみたいです。
・土地の契約
・建物の契約
・建物の建築確認申請(BESSで実施)
・銀行本審査
・土地の金銭消費賃借契約(銀行にお金を貸してもらう契約?)
・土地の残金決済

初めてのことで、いろいろなイベントがいつ頃、どんなお金がいつ頃必要かまとめています。
なんせ、勉強しながらなのでどこまで正確か微妙でありますが、全体の流れがイメージがわかりますので役に立ってます。修正・更新は欠かせませんが。

ちなみにデザインは予めMacにインストールされているNumbersというソフトのテンプレートを使っているので、特にデザインは凝ってません。でもこんなかっこいいのが気楽に作れるなんて素晴らしいです。Macは。

優良外構屋さん

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本日、外構業者に見積もりのため、現地で打ち合わせしました。
今回依頼のきっかけは、法面の対応がまだ解決してなく、売主側で予定されている役所による検査から引き渡しまでの間に実施される内容がイマイチよくわからず、引き渡し時の状態など不安な点があるため、
・外構業者にお願いしたらいくらかかるか ・どういった施工が今回のケースは適しているか を自分で確認したかったためです。

当然、外構業者は誰に依頼したらいいかよくわからなかったのですが、こんないいサイトがありました。 管理者は土木関係の経験者で、粗悪な業者を目の当たりにしてきて、そういった粗悪な施工をなくすことで業界全体を良くしたい思いで運営しているそうです。

このサイトから紹介してもらった業者さんですが、横浜からきてくださった方で、とっても感じが良く、誠意を感じられました。また、現場を確認した後で、具体的な工事内容の説明もカタログにある図等を利用してして説明してもらったので、分かりやすかったです。

他にも工事内容だけでなく、外構の実施スケジュールに関してのアドバイスもあり、ブロックによる壁は建物の工事が始まると境界を示す杭が重機で押されたりして移動してしまい後々トラブルの元になることや、施工内容が良く分からないブロックの上に上積みしても崩壊や耐久性等にリスクがあるために売主による中途半端になる可能性があるブロック積みはおすすめできない事など。

現地では簡易見積もりでしたが、今後正式な見積もり書を送っていただけるという事で期待して待ちたいと思います。

住宅ローン事前審査結果

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郵送されました。

11/4に先行して電話で結果を連絡いただきましたが、本日結果の資料と次の本審査に必要な書類が書かれた資料が郵送されてきました。


これまで他2行でほぼ同じ条件で事前審査しててどちらも条件を若干変更した上で審査がおりましたが、こちらはかなりスムーズで何も条件変更もなく通っています。

今回、新たにイオン銀行を住宅ローンの候補として選んだ理由は、手厚い保障があるからです。今回のプランでの金利は0.87%でほぼ同等の金利なのに、万が一8大疾病にかかったら、住宅ローンは返済がいらなくなる!というものです。(詳細にはいろいろ条件あるみたいですが)

これはありがたいです。
私は家系的にガンの可能性が高いと思ってて、今の所はなにも病気はないですが、これから先の何十年も返済している間なにがあるかわかりません。
もし死亡とか重度の後遺症の場合に保障するのはよくありますが、初期のガンの診断でも手厚い保障があるのは心強いです。一番困るのは、生きてはいるけどいろいろな理由で働けない、もしくは、仕事に制約がかかって十分な収入が確保できないパターンで、この場合も保障してくれます。すばらしい!

このイオン銀行を本命にして進めたいので、今回の事前審査通過は一安心でした。

7スパン or 8スパン

どちらにするか悩みます。
ワンダーデバイスのサイズについての話です。 今のところの考えを整理してみます。
7スパンの良い点 ・計画中の角地の土地でワンダーデバイスの側面に2台の縦列駐車スペースができる ・値段が160万程下がる(2階3部屋の場合) ・固定資産税が若干安くなる(推定) ・冷暖房の効きが(広い8スパンより)良くなる
8スパンの良い点 ・標準プランで寝室以外の2部屋が確保できる ・その上、広々のロフトスペースが確保される ・収納スペースが相対的に増える ・ガジェットのポイントが5ポイント増える
8スパンはとても魅力的ですがコスト面と駐車スペースの関係で7スパンが現実的な解かなーと思ってます。でも、ワンダーデバイスもG-LOGや他の多くのモデルに共通するロフトスペース、あの開放感と家の中なのに1階を見下ろす感じが独特で、とっても好きです。なので、7スパンで2階3部屋にした場合はロフトスペースがなくなるため、簡単には諦める決心がつきません。代替案として、建築当初は2階2部屋でロフトスペースを確保して、数年たってロフトスペースを満喫したら2階3部屋にするという方法もあり、BESSに確認したところ、のちに間取り変更可能だそうです。
もしイオン銀行で住宅ローン組むなら、本審査申請までには決めないといけません。大体ここ1ヶ月以内の話になると思います。
他にも土地の法面(斜面)や境界の施工内容、土地契約、外構のことなど、やっつけなくてはいけないことがたくさんあります。 大変ですね。 他のBESSオーナーの方も同じ道を歩んだのかな?